「长租视点」长租房“二房东”模式如何破解盈利难？
「长租视点」长租房“二房东”模式如何破解盈利难？
「 过去几年，“二房东”在长租公寓行业最为活跃。在某些专家看来，随着保租房政策和保租房REITs的推出，未来长租公寓行业的经营逻辑和市场格局将发生很大改变，“二房东”模式或退出舞台。那么二房东会退出吗？二房东该如何破解盈利难题呢？」
景晖智库首席经济学家胡景晖点评：
二房东模式是一个历时较长的房屋出租托管模式，不算个人二房东，有正规机构以二房东模式来进行房屋出租经营，差不多有20多年的历程，这种服务主要满足的是大量分散在各大社区里的二手房小业主的托管出租需求，这类需求非常庞大，租客需求也非常大。
按照租金是否兜底，二房东模式可分为轻资产、中资产和重资产三种经营模式，轻资产模式运营商只参与运营环节，以收取管理费为主，特点是对租金不兜底；中资产模式的运营商除了参与运营还会投入装修改造，收益以租金差、免租期房租和管理费为主，特点是租金兜底；重资产模式则是运营商深度参与建造、装修和运营，有的还参与拿地，运营商的收益为房租分成、管理费或资产溢价，特点是租金兜底，享受超额收益分成。前些年的长租公寓爆雷，疫情的持续影响，以及房价的回落和房租的上涨乏力，使得二房东模式逐步向轻重两极分化，向轻资产转型的企业，不再重装修重装配，不再刚性兜底租金，以提供专业服务运营来赚取运营管理费；向重资产转型的企业，则深度参与整栋集中式长租房项目或长租房社区的建造、装修和运营，并努力尝试“纳保”，以求未来通过保租房REITs实现退出。
随着二房东经营模式的转型，也使得这种模式更加适应当下新的市场环境。包括保租房在内的整栋集中式长租房虽然舆论和品牌影响力很大，但受限于规模扩张较慢，在中短期内，分散式长租房仍将是解决居民租住问题的市场主流，一是大量小业主有旺盛的房屋出租托管需求，二是分散式长租房大都在成熟社区，户型配套多样，给租客的可选择空间更大。二房东模式中短期内不可能退出，但更多企业会向轻资产转型。
不少“二房东”模式的租赁经营企业向轻资产转型后，面临收益更低的现实，那转型后如何破解盈利难题呢？我有以下几点建议：
一是持续扎根成熟社区，确保高出租率；
二是优化服务品质，赢取更多小业主信任，持续提升规模；
三是定制化开发系统工具，提升管家管理半径，支撑规模扩张的同时，对成本进行合理管控；
四是理性收房，合理定价；
五是延展增值服务和提高二次转化能力，在运营费之外，增加其他收益。
【扩展阅读-资讯原文】
随着三支保障性租赁住房REITs成功上市，长租公寓行业借着保租房的“东风”再次起势。近期，不止是央国企，像龙湖冠寓、旭辉瓴寓、魔方公寓等民企背景的长租公寓品牌，也在抢着将旗下运营的房源申请纳入保障性租赁住房体系，整个行业的经营模式正在被重新解构。
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