2.5万/㎡到1.8万/㎡！谁打破了福州第四代住宅的热销神话？

央企，铝板，大面积玻璃等设定，建发缦云、国贸天琴之后，福州第三款入市的第四代住宅，中建元亨府没有继续前辈的热销神话。

去年11月，入市前，项目预测单价是2.5万/㎡。参照系数是马尾诸多住宅卖2万出头。

今年年初，元亨府一场内购会劲销20套，均价已经来到了2.2万/㎡。

3月，中建元亨府祭出降价大法。最低1.8万/㎡，你就能染指福州的第四代住宅。

几个月时间，打折30%。有人说，这说明第四代住宅在福州水土不服。之前已经分析，第四代住宅表示：对不起，这锅我不背。

有人说，去年年底的口罩打乱了行情，但没有对比就没有伤害。中建元亨府几个月不到就降价，背刺前期购房者。

同期入市的保利国贸天琴湖，也是第四代住宅。最近通知销售环节严格加强审核，暗示销量回升。

价格合适，产品用料讲究，央企国企背书，看似张张是好牌。但中建元亨府这个第四代生态住宅，为什么就翻车了？

怎么降价了？

中建元亨府工地现场

过去几年是福州的改善大年。诸多的表述里都提到了 “分化”。大面积改善产品热销。中建元亨府亮点很多。

第一，面积段极致，突破了限购的标准，直接来到了150㎡、165㎡、175㎡、207㎡。

第二，外立面和做工讲究，选择了铝板+大面积LOW-E玻璃拼接。

第三，第四代住宅，双阳台的设置，引领的是福州楼市的又一个风口。

无用之用的奢侈，慵懒的松弛，恰恰是奢侈品“高级感“的体现。（延伸阅读：福州第四代住宅是不是智商税？）

第四，之前文章写过马尾的豪宅管理水平，新大陆壹号顶楼都有违章搭盖。中建元亨府也及时接受提醒，后续在宣传中都提到了和建发物业合作。

中建元亨府

但大多数好房子，有两个指标。产品竞争力，市场需求匹配度。元亨府前者做的不错，但对市场需求显得相当漠视。

马尾分为老城区、快安、亭江、琅岐等板块。元亨府所在的马尾快安，楼市有3个趋势。

第一，快安主力新房，均价在1.5万/㎡-2万/㎡。部分为现房，部分在今年就可以交房。

市场主力产品：紫金轩的面积段区间从83-139㎡，产品多样。

银河湾二期，复式产品有96㎡和109㎡，住宅面积段从115㎡、145㎡、157㎡。

与紫金轩和银河湾二期相比，元亨府面积直接打破限购区间。150/165㎡的产品，是此次降价主力，单价从1.8万 /㎡到2.4万/㎡。175的产品，均价依旧在2.1万/㎡。

同为毛坯交付，客户可以选择低总价+现房的名城产品。作为改善产品，快安楼市又不像晋安湖边一样分化。

第二，马尾快安楼市以小为美，与元亨府的定位背道而驰。

谁是目前马尾楼市新房的天花板？

名城悦郡，主打47与57㎡的毛坯，单价稳定在2.1-2.2万/㎡。当然这块地是2017年马尾的地王。楼面价高达22006元/㎡。

滨海中心的SOHO,均价更是来到了1.5万/㎡，与部分住宅的价格不相上下。

这个背后，是这几年马尾的打工人多。选择低总价房屋进行出租，这个投资收益率相对很高。

快安明明小面积产品更贵，元亨府却给出了482套大面积产品。

第三，马尾快安的豪宅天花板——新大陆壹号珠玉在前。

元亨府想用铝板和玻璃打造通透如镜的外立面。

不过虽然有着顶楼违建等问题，但10年左右房龄的次新房，再加上无敌的户户看江的头牌视野，当下新大陆壹号，依旧稳居快安板块的改善第一盘。

看一个具体指标：新大陆壹号的容积率是1.91，而中建元亨府是3.4。

根据幸福里数据显示：今年2月，新大陆壹号成交了一套高楼层，55㎡的小户型。总价125万，单价2.25万。一套高楼层130㎡的房子，以277万成交，单价是2.11万。

新大陆壹号小区内部

即使是改善盘，新大陆壹号也呈现小面积更贵的趋势。

中建元亨府原先定位2.5万/㎡，是想执马尾快安板块的牛耳。如今1.8万起的单价，都没能超越悦郡小面积产品，这本身就是纠结。

激进地一跃

中建元亨府效果图

台江的闽江北CBD、上海西，奥体周边两幅地块，晋安湖边两幅地块，以及连江的城芯湖畔，经过2022年的推动，福州第四代生态住宅逐步被市场接受。

虽然从房价而言，马尾快安与闽侯的均价不相上下。但作为福州楼市的五区之一，马尾必然不能输人输阵，试点生态住宅用地，或许可以给沉寂许久的楼市做出一张名片。

在经历了2021年12月土拍临时下架后，2022年3月16日，马尾推出的首幅立体生态住宅用地被福州经济技术开发区建发置业有限公司底价拿下。

2022年7月，中建七局地产与中建海峡（中建七局控股）旗下中建嘉和地产入股福州经济技术开发区建发置业有限公司，三家联合开发元亨府。

中建元亨府效果图

几家房企联合开发周边板块项目，这也没错。

风险均摊和优势互补，最近福州楼市比较火热的几个盘：星璟园，榕耀之城，都是类似的操作。

中建七局地产集团，是河南经营规模最大的央企。目前深耕河南、福建两大市场。

中建海峡此前承建过福州多个立体生态住宅项目。

我们看下中建七局地产集团2022年的总结（下图）——聚焦核心区域。

在马尾快安，干一个激进的第四代改善项目，这样的操盘思路，除非是提前做好铺垫。

背后的原因个人猜测有几点。

第一，立功心切，迫切希望在福州市场立足。以中间商的身份跳过品牌，无需和知名房企合作，自己操盘，可以直接进入“厂家直销”模式。

这么做的好处是抓住第四代住宅备受认可的风口，就是奇功一件。

第二，过去几年中建七局地产集团深耕福州，3大项目热销，逆市走出了一波好业绩。这也给了他们知难而上，在马尾塑造改善标杆的勇气。

3年前的3月，清华附中学区房——中建·香樟南岸摇号，普通商品房51套、安置型商品房461套入市。当然之后爆出的车库问题，是小事。

中建岳前雅居，安商房项目，位于塔头片区，商品房112套，安置房1039套。

中建龙庭嘉园，古田路附近的安商房项目，合计748套，商品房仅41套。拿地价1万多，回购价1.93万，利润差达到了9000多。

三款安商房的热销，使得中建黄金组合信心满满。3年前安商房是福州楼市的一个风口，3年后，第四代住宅岂不是又是一个风口？

从安商房起步，跳过纯商品房，也跳过品牌合作，直接以厂家直销的形式，直面福州楼市最难题——在马尾快安，打造改善标杆和第四代住宅。

主导改善大盘，中建此番在福州楼市已与榕发、保利、国贸、建发并肩。如此激进一跃相当于一个学生直接从小学跳级到了高中。

富贵险中求。从账面上看，元亨府也是一把好牌。

过去几年三大项目热销，资金雄厚，给了区域增加预算的勇气。承袭世界奢宅基因，用上甄选金属礼板与大玻璃相呼应。

市场环境变化，央企国企是加分项，直接自己塑造品牌，主动权也大了。

这样的任务若完成，是大功一件，岂不美哉？

中建元亨府

都说人算不如天算。央企国企最近考核标准发生了变化。从2020年的“两利四率”变成了“一利五率”的考核。

主要变化项——净利润/净资产，考核的就是投入产出的效率。

所以要在马尾进行大成本投入，构建改善标杆，背后还是需要销量来好好说话。

1.8万，能否支撑住？

元亨府地块 图片：蓝房网

4月，中建元亨府的示范区和样板房就将呈现。产品本身，中建元亨府拿出了自己的诚意。

但市场需求匹配度，元亨府过于超前。没有匹配度，房子曲高和寡，后续接盘者寥寥。

前文所述，马尾快安市场住宅“小为贵“。因为名城地产的深耕，马尾快安不具备短时间内价格剧烈波动的基础。

马尾的楼市，大概率合适自住。

元亨府所在区位图

等待开通的双地铁，名城的商业广场，逐步加强的自住属性，再加上不错的租赁住房市场，这是马尾快安的基本盘。

目前马尾市场的住宅均价为1.5万/㎡。同为毛坯产品，如果元亨府这一波没有在1.8万/㎡的价格位站稳，则表示马尾楼市的自住改善需求还没被激发。

如果市场依旧不认可，后续只有继续降价——价格支撑区间，就是让单价接近或者低于快安1.5万的住宅均价。

就像如今城南部分当年卖到3万均价的零公摊的品质楼盘，降价后与周边的刚需产品单价接近，依靠品质和大面积形成升维。

所以当下的元亨府处于一个微妙的态势中。能不能买，预算会不会被砍，可以看看这两个月的情况。

当然从to c角度，保交楼政策下，国企央企成为市场主力。企业因为政策激进而被迫降价的项目，恰似最近湖北重金补贴的东风汽车——对消费者是福音。